Ab wann gilt die reformierte Grundsteuer? Die auf den neuen Grundsteuerwerten für Grundstücke zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01. Januar 2022 beruhende reformierte Grundsteuer gilt ab 2025.
Warum wird die Grundsteuer ab 2025 reformiert? Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Es behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich und verstoße so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten). Im Westen stammen diese aus dem Jahr 1964 und in den ostdeutschen Ländern beruhen sie auf Feststellungen aus dem Jahr 1935 (!). Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen. Nach Ansicht des Verfassungsgerichts ist dies nicht mehr tragbar.
Welche Grundstücke sind von der Grundsteuerreform betroffen? Alle! Denn als Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, egal ob privat, betrieblich oder land-und forstwirtschaftlich genutzt, sind Sie unmittelbar betroffen und gesetzlich verpflichtet, am Neubewertungsverfahren teilzunehmen. In Deutschland müssen daher etwa 36 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden. Achtung, auch als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie selbst betroffen, nicht etwa die Hausverwaltung.
Abgabe einer Feststellungserklärung zum Stichtag 01.01.2022 Für alle Eigentümer eines Grundstücks, egal ob Haus, Eigentumswohnung, Autostellplatz oder landwirtschaftliche Fläche, war die Abgabe einer Feststellungserklärung Pflicht. Nachdem die Finanzverwaltung sich mehrere Jahre Zeit gelassen hatte, mussten seit Jahresmitte 2022 die neuen Feststellungserklärungen elektronisch an das zuständige Finanzamt übermittelt werden. Während die Abgabefristen mehrfach verlängert wurden, ist inzwischen ein Großteil der Erklärungen abgegeben. Die Finanzämter bearbeiten diese und versenden die Grundsteuerwertbescheide auf den 01.01.2022 sowie die Grundsteuermessbescheide auf den 01.01.2025. Welche Grundsteuer sich letztendlich ergibt, hängt von den Grundsteuer-Hebesätzen ab, die von den Städten und Kommunen bis zum 01.01.2025 festgesetzt werden müssen. Die künftige Berechnung der Grundsteuer ergibt sich dann aus dem Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Die Frage ob Grundstückseigentümer nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen werden, kann daher heute noch nicht abschließend beantwortet werden. Grundsätzlich sind für jeden Eigentümer Änderungen nach oben oder unten möglich.
Schätzungsbescheide befreien nicht von der Pflicht zur Abgabe einer Feststellungserklärung Für alle Grundstücke, für die bislang keine Feststellungserklärung abgegeben wurde, erlassen die Finanzämter inzwischen Schätzungsbescheide auf Grundlage der ihnen zu den Grundstücken vorliegenden Daten. Da die bei der Finanzverwaltung gespeicherten Daten möglicherweise veraltet sind, sollten die Schätzungsbescheide genau geprüft und ggf. Einspruch eingelegt werden. Zudem befreien die Schätzungsbescheide die Grundstückseigentümer nicht von der Pflicht zur Abgabe einer Feststellungserklärung. Diese besteht weiterhin und sollte schnellstmöglich erfüllt werden.
Gibt es ein bundeseinheitliches Bewertungsverfahren für die neue Grundsteuer? Leider nicht. Generell wurde ein einheitliches Bundesmodell ausgearbeitet. Faktoren für den Grundbesitzwert im Bundesmodell sind Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Gebäudealter, statistische Nettokaltmiete. Die Länder können vom Bundesmodell abweichen und ein eigenes Modell für die neue Grundsteuer einführen (sog. Öffnungsklausel). Von der Öffnungsklausel haben u.a. Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Hessen, Hamburg, Sachsen und das Saarland Gebrauch gemacht. Faktoren für den Grundbesitzwert in Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell) sind die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Bei Grundstücken, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist eine Reduzierung der Steuermesszahl zu berücksichtigen.
Klagen gegen die reformierte Grundsteuer Auch gegen die reformierte Grundsteuer sind bereits wieder Klagen in verschiedenen Bundesländern anhängig, die u.a. eine Verfassungsmäßigkeit der neuen Bewertungsverfahren anzweifeln. Erste ergangene Urteile beziehen sich vor allem auf einzelne Fragen in der Grundstücksbewertung. Es bleibt abzuwarten wie sich die weitere Rechtsprechung entwickelt. Müssen Sie noch eine Feststellungserklärung abgeben? Haben Sie einen Schätzungsbescheid erhalten? Wollen Sie den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid überprüfen lassen oder Einspruch einlegen? Unser Grundsteuerteam steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung. Eine Beauftragung können Sie uns per Mail an grundsteuer@reichert-reichert.de senden oder nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Kurz und knapp Geschichte der Grundsteuer Die Grundsteuer gehört zu den ältesten direkten Steuern. Sie war bereits in der Antike bekannt. Im Mittelalter war sie die Hauptsteuer und wurde zunächst als kirchlicher und grundherrlicher Grundzehnt und Grundzins eingetrieben. Kurz und knapp Was bedeutet Bodenrichtwert? Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für Grundstücke innerhalb eines räumlich abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit sowie dem Grundstückszuschnitt, weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 BauGB).
